我们国内的资本市场主要还是银行的资金-德庆新闻
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「隨着資本市場的完善,要把CMBS做起來,或者把REITs做起來,你得有非常專業的房地產的經營者,也就是說你要把一個房地產物業的經營和它的投資兩個事情分開來,投資的資金可以來自社會,藏富於民,可以是資本市場的錢,但是運營得專業化。同時投資者也得專業化,也就是怎麼來判斷這些CMBS,雖然那個資金可以來自老百姓(603883),可以來自基金,但最終要有專業的投資者,這兩者在我們國家目前的階段都非常缺乏,還沒有到水到渠成。」陳雷表示,在目前政策控制非常嚴格的情況,有可能正是CMBS發展的一個契機。

CMBS是什麼?陳雷介紹到,是原本一對一的銀行借房地產投資商的貸款用資本市場來做。它把一個貸款從間接融資變成直接融資的方式,它是比較標準化的,可以差異定價。目前國內的CMBS可以稱之為類CMBS,跟美國市場不太一樣,但是這個類CMBS和國外的CMBS非常相近,這個區別遠遠小於國內的類REITs和國外的真正的REITs。

對於中國未來CMBS融資的趨勢,陳雷認為,首先是單一物業向集合物業的過渡,「目前我們在國內看到的CMBS基本上都是一個商場或者是一個辦公樓,一個單一物業就把它包裝,變成一個貸款直接發了CMBS,這還是一些大公司、大機構的玩法,中小企業要融資,我們國內的資本市場主要還是銀行的資金,如何把一個信用能夠放到投資者裏面去,裏面有一個很大的發展方向就是金融科技,通過金融科技來解決這些問題,這也是未來的一個方向。」

8月8日,以「平衡與重構 地產的多維世界」為主題的2019博鰲房地產論壇第二天議程中,瀚德科技首席戰略官,廈門(樓盤)國金副董事長陳雷站在CMBS的視角分享了他對於地產融資新變局的研究。

在國內,CMBS的發展還面臨一些問題,比如目前還是以理財產品為主,是老百姓的短期資金,缺少資本結構裏面能夠承擔風險的真正的機構型的資金。

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